Betriebskosten: Was darf der Vermieter wirklich berechnen?
Grundsteuer ja, Verwaltungskosten nein – die Betriebskostenverordnung regelt genau, was Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Wir erklären die wichtigsten Regeln verständlich und zeigen, wo die häufigsten Fallen lauern.
Die Betriebskostenverordnung – dein Schutzschild als Mieter
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist das wichtigste Gesetz, das du als Mieter kennen solltest. Sie listet abschließend auf, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Das bedeutet: Was nicht in der Liste steht, darf auch nicht berechnet werden. Punkt.
Klingt einfach? Ist es im Prinzip auch – aber die Tücke liegt im Detail. Denn viele Vermieter rechnen munter Kosten ab, die schlicht nicht umlagefähig sind. Und weil die meisten Mieter die BetrKV nicht auswendig kennen, fällt es oft nicht auf.
Was ist umlagefähig? Die vollständige Liste
Laufende öffentliche Lasten
- Grundsteuer: Ja, die darf der Vermieter weitergeben
Wasserversorgung
- Wasserverbrauch (Kaltwasser)
- Grundgebühren des Wasserversorgers
- Kosten für Wasserzähler (Miete und Ablesung)
- Wasseraufbereitung (z.B. Enthärtungsanlagen)
Entwässerung
- Abwassergebühren
- Kosten für Entwässerungsanlagen
- Niederschlagswassergebühren
Heizung und Warmwasser
- Brennstoffkosten (Öl, Gas, Fernwärme)
- Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage
- Regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft
- Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
- Schornsteinreinigung (Heizungsanteil)
Aufzug
- Betriebsstrom
- Überwachung und Pflege
- Regelmäßige Prüfung
- Reinigung
Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Straßenreinigungsgebühren
- Müllabfuhrgebühren
- Kosten für Müllbehälter
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Reinigung von Gemeinschaftsflächen
- Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
- Pflege von Grünanlagen, Spielplätzen, Zufahrten
Beleuchtung
- Strom für Gemeinschaftsflächen
Schornsteinreinigung
- Soweit nicht schon bei Heizung erfasst
Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Gebäudeversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Glasversicherung
Hauswart
- Vergütung, Sozialbeiträge, Sachkosten
- Aber: Verwaltungsaufgaben und Instandhaltung müssen herausgerechnet werden!
Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss
- Grundgebühren für TV-Versorgung
Wascheinrichtungen
- Betrieb von Waschmaschinen in Gemeinschaftsräumen
Sonstige Betriebskosten
- Dachrinnenreinigung, Wartung von Rauchwarnmeldern etc.
Was ist NICHT umlagefähig?
Hier wird es interessant – und hier machen viele Vermieter Fehler:
- Verwaltungskosten: Buchführung, Korrespondenz, Hausverwaltungsgebühren
- Instandhaltungsrücklagen: Wer anspart, spart für sich
- Reparatur- und Instandhaltungskosten: Kaputte Heizung, undichtes Dach – Vermieteraufgabe
- Leerstandskosten: Leere Wohnungen dürfen nicht auf andere Mieter umgelegt werden
- Finanzierungskosten: Zinsen für Kredite, die der Vermieter aufgenommen hat
Der Praxis-Check
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Fazit
Die Betriebskostenverordnung schützt Mieter – aber nur, wenn man sie kennt. Mit MietFuchs brauchst du sie nicht auswendig zu lernen: Die KI macht den Check für dich und zeigt dir in wenigen Minuten, ob dein Vermieter sich an die Regeln hält.
Hinweis: Dieser Artikel wurde mit Unterstützung von KI erstellt und dient ausschließlich zur allgemeinen Information. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Alle Angaben ohne Gewähr.
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