Mieterhöhung nach Modernisierung: Deine Rechte als Mieter

Modernisierung und Mieterhöhung: Ein heikles Thema

Energetische Sanierung, neuer Aufzug, moderne Heizungsanlage – Modernisierungen können den Wohnwert erheblich steigern. Und der Vermieter darf die Kosten dafür teilweise auf die Mieter umlegen. Aber: Nur unter strengen Voraussetzungen.

Was ist eine Modernisierung?

Eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB ist eine bauliche Veränderung, die:

• Den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
• Die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
• Nachhaltig Energie oder Wasser einspart
• Aufgrund von Umständen durchgeführt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

Wichtig: Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind keine Modernisierungen. Wenn der Vermieter eine kaputte Heizung durch eine neue ersetzt, ist das Instandhaltung – keine Modernisierung.

Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?

Seit der Mietrechtsreform 2019 gilt: Der Vermieter darf die Jahresmiete um maximal 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Früher waren es 11 %.

Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsmieterhöhungen innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Grenze von 2 Euro pro Quadratmeter.

Was muss der Vermieter ankündigen?

Bevor er modernisiert, muss der Vermieter die Maßnahmen mindestens 3 Monate vorher schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss enthalten:

• Art und Umfang der Maßnahme
• Voraussichtlicher Beginn und Dauer
• Voraussichtliche Mieterhöhung
• Hinweis auf das Härtefallrecht

Fehlt die Ankündigung oder ist sie unvollständig, kann der Mieter die Duldung der Modernisierung verweigern.

Das Härtefallrecht: Dein Schutz vor unzumutbaren Erhöhungen

Wenn die Modernisierungsmieterhöhung für dich eine unzumutbare Härte darstellt, kannst du Widerspruch einlegen. Härtefälle sind zum Beispiel:

• Die Miete übersteigt nach der Erhöhung 40 % deines Nettoeinkommens
• Du bist im Rentenalter und hast ein geringes Einkommen
• Die Modernisierung ist für dich aus gesundheitlichen Gründen besonders belastend

Der Widerspruch muss bis zum Ende des Monats eingelegt werden, der auf die Ankündigung folgt.

Modernisierungskosten und Nebenkostenabrechnung

Achtung: Modernisierungskosten dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Sie sind keine Betriebskosten. Wenn dein Vermieter "Modernisierungskosten" oder "Sanierungskosten" in der Abrechnung hat, ist das unzulässig.

[MietFuchs prüft deine Abrechnung auf solche unzulässigen Positionen](https://mietfuchs1000.builtwithrocket.new) und zeigt dir, wie du widersprechen kannst.