Schönheitsreparaturen: Was Mieter wirklich zahlen müssen (und was nicht)

Schönheitsreparaturen: Ein Dauerbrenner im Mietrecht

Kaum ein Thema beschäftigt Mieter und Vermieter so häufig wie Schönheitsreparaturen. Und kaum ein Thema ist so von Mythen umrankt. "Ich muss beim Auszug streichen" – das hören wir ständig. Aber stimmt das wirklich?

Die kurze Antwort: Kommt drauf an. Und in vielen Fällen: Nein.

Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?

Schönheitsreparaturen sind laut § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Wichtig: Schönheitsreparaturen sind keine Betriebskosten und dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Wenn dein Vermieter "Malerarbeiten" oder "Renovierungskosten" in der Abrechnung hat, ist das unzulässig.

Die BGH-Revolution: Viele Klauseln sind unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Urteilen (u.a. BGH VIII ZR 361/03, BGH VIII ZR 152/05, BGH VIII ZR 166/08) klargestellt: Viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Das bedeutet: Der Mieter muss gar nichts renovieren.

Unwirksam sind insbesondere:

1. Starre Fristenpläne

Klauseln wie "alle 3 Jahre Küche und Bad, alle 5 Jahre Wohnräume" sind unwirksam. Der BGH hat entschieden: Schönheitsreparaturen dürfen nur fällig werden, wenn sie tatsächlich erforderlich sind – nicht nach einem starren Zeitplan.

2. Endrenovierungsklauseln bei unrenovierter Übergabe

Wenn du die Wohnung unrenoviert übernommen hast, kannst du nicht verpflichtet werden, sie renoviert zurückzugeben. Das wäre eine unangemessene Benachteiligung.

3. Quotenabgeltungsklauseln

Klauseln, die den Mieter zur anteiligen Zahlung von Renovierungskosten verpflichten ("Sie zahlen 60 % der Renovierungskosten, weil Sie 3 von 5 Jahren gewohnt haben"), sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.

4. Farbvorgaben beim Auszug

Klauseln, die den Mieter verpflichten, beim Auszug in bestimmten Farben zu streichen (z.B. "weiß, cremeweiß oder gebrochen weiß"), sind unwirksam.

Was gilt, wenn die Klausel unwirksam ist?

Wenn die Schönheitsreparaturklausel in deinem Mietvertrag unwirksam ist, gilt: Du musst gar nichts renovieren. Der Vermieter kann keine Renovierung verlangen und keine Kosten abziehen.

Und wenn er es trotzdem versucht? Dann hast du gute Karten vor Gericht.

Wann muss der Mieter doch renovieren?

Es gibt Fälle, in denen Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden können:

• Wirksame Klausel im Mietvertrag: Wenn die Klausel alle BGH-Anforderungen erfüllt (keine starren Fristen, kein Farbzwang, keine Endrenovierung bei unrenovierter Übergabe)
• Renoviert übernommene Wohnung: Wenn du die Wohnung frisch renoviert übernommen hast, kann eine wirksame Klausel dich zur Renovierung verpflichten
• Beschädigungen: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter immer ersetzen – unabhängig von Schönheitsreparaturklauseln

Schönheitsreparaturen und Nebenkostenabrechnung

Noch einmal zur Klarstellung: Schönheitsreparaturen haben in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen. Sie sind keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV. Wenn dein Vermieter Renovierungskosten in der Abrechnung hat, ist das ein klarer Fehler – und ein Grund für einen Widerspruch.

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